年度报告 | 克而瑞资管2019年度南京写字楼市场回顾与展望

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文 | 克而瑞地新引力

资产管理研究团队

《 2019 年度南京写字楼市场回顾及展望》重磅发布！

根据 CAIC 监测显示，就整体市场而言，2019 南京全市甲级办公新增供应量 30.7 万方，较去年翻倍；整体市场存量增加，租赁市场需求端趋于疲软，平均租金下探至 4.4 元/ ㎡ /天；主力租户中小企业租赁活跃度明显降低，空置率创五年内新高，达到 24.4%。本报告数据库均来自 CAIC（中国房地产资管信息服务平台）点击了解。

宏观市场：全国甲级写字楼租金及出租率普遍下行，南京租赁市场表现稳定，存在下行压力

全国重点城市办公租金情况（2016-2019）

据 CAIC 资产数据库监测显示，全国重点城市租赁市场分化明显。一线城市中，北京平均租金虽有一定下降，仍领跑全国；广州处于第一梯队的低位，但呈现小幅逆市上升，广州市政府激励政策加持、优质项目入市等利好因素或为广州甲级办公市场新的驱动力。

南京处于第二梯队的高位，仅次于杭州，租赁市场表现稳定，由于今年优质项目入市较多，空置率攀升至 5 年最高值，租金存在下行压力。

| CAIC 市场监测（南京）

• 市场

南京写字楼供应量较去年大幅回升，出租率和租金整体双降；2020 预计有超 120 万 ㎡ 新增供应入市，去化压力持续增加。

• 租户

优质企业租赁需求保持稳定，保险、大健康、教育行业逆市扩租；租赁主力中小企业受经济下行影响，减少租赁面积，控制成本。

• 业主

市场趋势下行，大业主为保障租金、出租率的稳定，以灵活变化租赁策略应对，如减小租金增幅、延长免租期等手段。

• 板块

核心板块高品质高租金，热度不减；非核心区域追求性价比，中小企业选址多变；新兴板块响应政府导向，大力提倡产业集聚。

租赁市场：新增供应回升租金下行，空置率 5 年来新高

1. 新增供应大幅回升，空置率升至近 5 年新高 24.4%

全市甲级写字楼新增供应、净吸纳量及空置率

据 CAIC 资产数据库监测显示，2019 年南京市甲级写字楼供应量较去年翻倍，空置率创五年内新高，较去年上涨 7.4 个百分点至 24.4%；年度供应方面，河西金鹰世界入市，项目办公体量超 17 万 ㎡；四季度新鸿基南京国金中心IFC揭幕，新增供应 5.38 万 ㎡；河西中央商务区高端写字楼云集，未来可期。

2. 供需失衡，租金面临下行压力

2015—2019年南京甲级办公平均租金

据 CAIC 资产数据库监测显示，2019 年南京整体市场表现稳健，保险、大健康、教育行业亮点突出；优质写字楼供应增加，供过于求，存量上涨；核心区域和非核心区域同档次写字楼平均租金最高相差 40%，区域之间分化明显、竞争加剧；另受经济环境影响，潜力企业扩张受挫，使得市场需求进入疲软期，租金较 2018 年环比下降 6.7%。

重点子市场甲级写字楼租金与空置情况

19 年上半年租金呈增长态势，Q1 租金至 4.76 元/ ㎡ /天，实现金三银四的小高峰，Q4 全市平均租金下调至 4.4 元/ ㎡ /天。存量增加，竞争加剧，部分项目面临年关空置压力，逆势降价，平均租金下滑至5年内最低 4.4 元/ ㎡ /天。

3. 企业租赁需求受众多不确定因素影响，业主方市场租赁策略多元化

2019 年中小企业减少办公面积；优质企业、潜力企业租赁需求保持稳定；保险、教育、环保行业有一定扩租需求（友邦保险扩租 4000㎡、其他众多扩租过千）。从 CAIC 监测的历年空置率变化情况：新街口、鼓楼核心商务区仍是各行业优质企业的首选，河西中央商务区更受金融、专业服务行业的青睐；非核心商务区为中小企业的主要选择；新兴商务区着重扶持产业建设。

2019 年下半年写字楼市场需求回暖并未带动租金提升，加上供需失衡，经济政策影响等，企业租赁需求仍有较多不确定性因素。甲级自持项目多采取灵活的租赁策略，如拉长免租期，降低租金增幅、调整首年租金等方式来实现提高出租率和稳定租金增长的目标。小业主租赁策略相对直接：低价吸引租户，加速租金回款。

4. 重点商务区租户结构分析

根据 CAIC 重点商务区租户监测可以发现，核心商务区之间行业结构属性存在一定差异。专业服务业作为传统核心新街口商务区的重点行业，该行业租户占比高达 41%，且该商务区内相关上下游产业链也较为完善和体系化；其次，由于区域内商业发达，交通便利，贸易行业资源优势充足占比较高，为 16.6% 。而对于河西中央商务区，其金融业为第一主力行业，占比近 30%，TMT 行业占比 17% 次之；此两大行业相关公司受政府政策导向、商务氛围等影响，逐渐向新兴商务区转移，加速了产业聚集的形成。

销售市场：南京办公销售量升价跌，新兴商务区表现亮眼

1. 2019 年南京办公销售量升价跌，去化周期降至历年平均水平

据 CAIC 资产数据库监测显示，过去 5 年南京办公销售市场整体呈现供过于求、价格上涨的态势，2019 年南京市办公销售市场整体较为活跃，较去年量升价跌，供求比缩小。全市办公供应 69.4 万 ㎡ ，同比上涨 9%；成交 55.0 万 ㎡ ，同比上涨 61%；成交均价 18065 元/ ㎡，同比下跌 11%。

存量方面，2019 年办公存量较去年略微上涨，去化周期下降至 2.6 年。

2. 主城区成交热度低，江宁、建邺市场活跃

2019年南京各行政区销售市场

2019 年南京办公销售市场江宁成交量最高，成交面积为 13.0 万 ㎡；建邺供应量最大且成交均价最高，供应 32.5 万方，成交均价达 23670 元/ ㎡；秦淮由于处于市中心，市场开发程度较高，在售项目不多，办公成交量最少，但成交均价位列第二，达到 21789 元/ ㎡。

3. 金融城位列办公销售榜首，新兴商务区表现亮眼

从年度成交面积排行来看，排名第一的是位于建邺区的金融城项目。该项目全年成交 10.2 万 ㎡，成交金额近 25 亿元，受项目整体规划及大宗客户成交影响，表现亮眼。

一同上榜的 TOP5 项目还有万达茂、沣麟公园壹号、绿地之窗、旭日爱上城。各项目主要分布于非核心区域，传统 CBD 鼓楼、玄武、秦淮均无项目上榜，销售热点已由传统高价商务区向新兴商务区转移。

土地市场：涉办用地成交量处于近 4 年低位

据 CAIC 资产数据库监测显示，2019 年南京涉办土地共供应 411.4 万 ㎡ ，同比上涨 5%；成交 322.7 万 ㎡ ，同比下跌 2%，成交量处于近 4 年低位。

2016-2019南京市涉办土地市场走势

2019南京典型办公土地成交案例

未来供应

南京市甲级写字楼未来供应区域依然以建邺区为主，其次雨花台区南京南站板块的绿地城际空间站也将释放近 30 万方的写字楼供应。受今年部分项目延期影响，2020 年市场供应将超 120 万 ㎡，其中备受关注的 IFC 国金中心项目和金融城二期西区，预计于 2020 年下半年入市；至 2025 年，南京整体潜在供应量达 328 万 ㎡，项目间竞争愈发激烈，或将推动空置率走高。

总结与展望

本文对报告部分内容做了摘录分析。欢迎免费领取《 2019 年度南京写字楼市场回顾及展望》完整版，转发本文至朋友圈并发送截图+邮箱地址至后台即可。

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